{"id":7977,"date":"2026-06-10T11:46:48","date_gmt":"2026-06-10T15:46:48","guid":{"rendered":"https:\/\/startabroad.com\/?post_type=resource&p=7977"},"modified":"2026-10-14T08:16:15","modified_gmt":"2026-10-14T14:16:15","slug":"spain-real-estate-and-rentals","status":"publish","type":"resource","link":"https:\/\/startabroad.com\/pt\/resource\/spain-real-estate-and-rentals\/","title":{"rendered":"Imobili\u00e1rio e arrendamento"},"content":{"rendered":"
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Os estrangeiros podem comprar im\u00f3veis na Espanha com base legal id\u00eantica \u00e0 dos cidad\u00e3os espanh\u00f3is. N\u00e3o existem restri\u00e7\u00f5es \u00e0 propriedade estrangeira, nem pre\u00e7o m\u00ednimo de compra, nem exig\u00eancia de uso da propriedade como resid\u00eancia principal. O processo legal \u00e9 bem estabelecido e o mercado \u00e9 transparente pelos padr\u00f5es europeus.<\/p>

Com tudo isso, o processo possui sua pr\u00f3pria estrutura e algumas varia\u00e7\u00f5es regionais importantes que diferem do que a maioria dos compradores est\u00e1 acostumada a ver: os impostos de transfer\u00eancia de propriedade variam significativamente de acordo com cada comunidade aut\u00f4noma, e os custos de encerramento podem surpreender os compradores. Contratar os profissionais certos \u2013 especialmente um advogado independente e, quando poss\u00edvel, um agente de compra \u2013 faz toda a diferen\u00e7a.<\/p>

Uma nota para os investidores: o programa Golden Visa da Espanha, que anteriormente concedia a resid\u00eancia aos compradores de im\u00f3veis com valor superior a \u20ac500.000, foi oficialmente abolido em 2025. N\u00e3o \u00e9 mais dispon\u00edvel como um caminho para obter a resid\u00eancia.<\/p>

O processo de compra de im\u00f3veis na Espanha<\/h2>

Do momento em que a oferta \u00e9 aceita at\u00e9 a conclus\u00e3o da compra, o processo geralmente leva de dois a tr\u00eas meses, embora as transa\u00e7\u00f5es em dinheiro possam ser conclu\u00eddas mais rapidamente. Os novos empreendimentos e im\u00f3veis com complica\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0 titula\u00e7\u00e3o ou registro podem levar muito mais tempo.<\/p>

Passos para comprar uma casa na Espanha<\/b><\/p>

  1. Defina os crit\u00e9rios de busca.<\/b> Defina com anteced\u00eancia a regi\u00e3o-alvo e classifique os itens que n\u00e3o podem ser negociados com as suas prefer\u00eancias. O acesso a escolas, as liga\u00e7\u00f5es de transporte, o tipo de propriedade e o or\u00e7amento s\u00e3o os fatores mais importantes. Ter um plano claro facilita muito a busca e as decis\u00f5es finais.<\/li>
  2. Fa\u00e7a uma viagem de descoberta.<\/b> Antes de fazer um investimento significativo, visite pessoalmente as \u00e1reas selecionadas. O tempo gasto em campo em diferentes locais permite-lhe ter uma ideia da vida cotidiana que nenhuma pesquisa online consegue replicar.<\/li>
  3. Obtenha seu NIE.<\/b> O N\u00famero de Identifica\u00e7\u00e3o de Estrangeiro \u00e9 necess\u00e1rio para comprar im\u00f3veis na Espanha e para quaisquer transa\u00e7\u00f5es financeiras significativas. Se voc\u00ea est\u00e1 solicitando a resid\u00eancia, seu NIE ser\u00e1 inclu\u00eddo no seu TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) assim que for emitido. Se voc\u00ea estiver comprando como n\u00e3o residente, voc\u00ea precisar\u00e1 obter um NIE antes de prosseguir. Seu advogado pode ajudar neste processo.<\/li>
  4. Se voc\u00ea estiver pensando em obter um empr\u00e9stimo imobili\u00e1rio, comece j\u00e1.<\/b> Fale com um corretor de hipotecas antes de come\u00e7ar a pesquisar im\u00f3veis. Obter a aprova\u00e7\u00e3o pr\u00e9via antecipadamente lhe d\u00e1 um or\u00e7amento claro e uma posi\u00e7\u00e3o mais forte como comprador.<\/li>
  5. Contrate um advogado.<\/b> Um advogado imobili\u00e1rio independente \u00e9 essencial na Espanha. Solicite-o antes de fazer qualquer oferta ou assinar qualquer documento. Ele realizar\u00e1 a devida dilig\u00eancia, verificar\u00e1 a propriedade e as d\u00edvidas, revisar\u00e1 os contratos e gerenciar\u00e1 todo o processo jur\u00eddico desde a oferta at\u00e9 a conclus\u00e3o. Se voc\u00ea estiver comprando em conex\u00e3o com um pedido de visto, informe seu advogado sobre esse contexto desde o in\u00edcio.<\/li>
  6. Engajem um agente de compra sempre que poss\u00edvel.<\/b> A Espanha n\u00e3o possui um sistema centralizado do MLS. Os an\u00fancios s\u00e3o distribu\u00eddos por dezenas de portais e ag\u00eancias individuais, e a mesma propriedade geralmente aparece com v\u00e1rios agentes simultaneamente. Um agente de compra ajuda voc\u00ea a pesquisar de forma eficiente e representa seus interesses em vez do vendedor.<\/li>
  7. Pesquise an\u00fancios e visualize im\u00f3veis.<\/b> O maior portal de an\u00fancios imobili\u00e1rios da Espanha \u00e9 o idealista.com. Outras plataformas amplamente utilizadas incluem fotocasa.es e pisos.com. Seu agente tamb\u00e9m poder\u00e1 apresentar im\u00f3veis que n\u00e3o est\u00e3o muito divulgados online.<\/li>
  8. Fa\u00e7a uma oferta por escrito.<\/b> As ofertas verbais n\u00e3o t\u00eam peso legal na Espanha. Todas as propostas devem ser feitas por escrito. Normalmente, h\u00e1 uma margem de negocia\u00e7\u00e3o de 5 a 10% sobre os pre\u00e7os de compra, embora em mercados de alta demanda, como o centro de Madrid, Barcelona e \u00e1reas costeiras com alta demanda, possa haver pouco espa\u00e7o para movimenta\u00e7\u00e3o.<\/li>
  9. Realize a dilig\u00eancia inicial.<\/b> Antes de assinar qualquer documento, seu advogado deve obter uma nota simples do Registro de Propriedade \u2014 o extrato do registro de propriedade que confirma a propriedade, descreve a propriedade e mostra quaisquer hipotecas, penhoras ou \u00f4nus pendentes contra ela. Este \u00e9 um passo crucial e n\u00e3o deve ser ignorado.<\/li>
  10. Assine o contrato de arras e pague um dep\u00f3sito.<\/b> O contrato de arras \u00e9 o acordo preliminar que formaliza os termos acordados e assegura a propriedade. Nesta fase, \u00e9 pago um dep\u00f3sito, normalmente 10% do pre\u00e7o de compra. Veja a se\u00e7\u00e3o abaixo para saber como funciona o arras e o que \u00e9 preciso ter em mente.<\/li>
  11. Realize uma avalia\u00e7\u00e3o de propriedade.<\/b> As pesquisas n\u00e3o s\u00e3o obrigat\u00f3rias por lei na Espanha, mas s\u00e3o altamente recomendadas, especialmente para im\u00f3veis mais antigos. Veja a se\u00e7\u00e3o abaixo.<\/li>
  12. Realiza\u00e7\u00e3o de verifica\u00e7\u00f5es completas de conformidade legal.<\/b> O seu advogado pesquisa no registo predial, no cadastre, junto \u00e0 autarquia local e nas autoridades fiscais para confirmar a titularidade e identificar quaisquer encargos pendentes \u2014 incluindo IBI (imposto sobre propriedade) ou taxas comunit\u00e1rias n\u00e3o pagas \u2014 antes de prosseguir.<\/li>
  13. Assine a escritura junto a um not\u00e1rio.<\/b> Tanto o comprador quanto o vendedor comparecem no escrit\u00f3rio do not\u00e1rio, onde a escritura \u00e9 lida em voz alta e o saldo do pre\u00e7o de compra \u00e9 transferido. Se houver envolvimento de um empr\u00e9stimo hipotec\u00e1rio, tamb\u00e9m estar\u00e1 presente um representante do banco. Ap\u00f3s a assinatura, a propriedade fica a seu nome.<\/li>
  14. Pague os impostos e taxas e registre a propriedade.<\/b> O imposto de transmiss\u00e3o de propriedade (ITP para propriedades para venda, ou IVA mais imposto de transmiss\u00e3o de im\u00f3veis novos) e as taxas de not\u00e1rio e registro de im\u00f3veis s\u00e3o pagas no momento da conclus\u00e3o da venda ou em torno disso. Seu advogado registrar\u00e1 formalmente o im\u00f3vel em seu nome no Registro de Propriedade.<\/li><\/ol>

    O que voc\u00ea precisa saber sobre o mercado imobili\u00e1rio da Espanha<\/h2>

    Algumas caracter\u00edsticas do mercado espanhol s\u00e3o importantes de conhecer antes de come\u00e7ar.<\/p>

    A regulamenta\u00e7\u00e3o dos agentes varia.<\/b> Os agentes imobili\u00e1rios na Espanha n\u00e3o precisam de ter uma licen\u00e7a para exercer a profiss\u00e3o. Alguns deles s\u00e3o membros de associa\u00e7\u00f5es profissionais e possuem qualifica\u00e7\u00f5es reconhecidas; outros n\u00e3o. Verifique cuidadosamente as refer\u00eancias e a reputa\u00e7\u00e3o de qualquer agente que contrate.<\/p>

    Os an\u00fancios s\u00e3o frequentemente n\u00e3o exclusivos.<\/b> A mesma propriedade \u00e9 frequentemente anunciada por v\u00e1rias ag\u00eancias ao mesmo tempo, \u00e0s vezes com pre\u00e7os diferentes. Um agente imobili\u00e1rio que conhece o mercado pode ajud\u00e1-lo a navegar nessa situa\u00e7\u00e3o e a evitar pagar mais do que o necess\u00e1rio.<\/p>

    As diferen\u00e7as regionais s\u00e3o significativas.<\/b> A Espanha \u00e9 composta por 17 comunidades aut\u00f4nomas, e os impostos sobre im\u00f3veis, as regulamenta\u00e7\u00f5es locais e at\u00e9 mesmo alguns requisitos legais variam significativamente entre elas. O que se aplica em Madri pode n\u00e3o se aplicar em Catalunha ou na Comunidade Val\u00eancia. Seu advogado deve ter experi\u00eancia na regi\u00e3o espec\u00edfica onde voc\u00ea est\u00e1 comprando.<\/p>

    A nota simple \u00e9 o seu ponto de partida.<\/b> Antes de qualquer oferta ser feita, solicite uma nota simples no Registro de la Propiedad. Ela mostra quem possui legalmente a propriedade, sua descri\u00e7\u00e3o oficial e quaisquer d\u00edvidas ou encargos registrados contra ela. Desconformidades entre a nota simples e o que o vendedor lhe diz s\u00e3o um sinal de alerta.<\/p>

    Verifique o registro do catastro.<\/b> O catastro \u00e9 o registro cadastral da Espanha \u2014 um registro oficial separado do Registro de La Propiedad, mantido para fins fiscais. Ampliamentos, piscinas e anexos constru\u00eddos sem autoriza\u00e7\u00e3o n\u00e3o poder\u00e3o constar em nenhum desses registros. O processo de dilig\u00eancia pr\u00e9via do seu advogado visa detectar essas quest\u00f5es, pois elas podem afetar o financiamento e a futura revenda do im\u00f3vel.<\/p>

    O sistema de garantia n\u00e3o \u00e9 padr\u00e3o.<\/b> Ao contr\u00e1rio de alguns mercados, n\u00e3o h\u00e1 processo de garantia. Os fundos s\u00e3o transferidos diretamente para o vendedor no momento da assinatura final do contrato, raz\u00e3o pela qual a dilig\u00eancia e o contrato de arras s\u00e3o importantes.<\/p>

    Uma c\u00e9dula de habitabilidade pode ser exigida.<\/b> Algumas comunidades aut\u00f4nomas exigem um certificado de habitabilidade (c\u00e9dula de habitabilidad) que confirme que o im\u00f3vel atende aos padr\u00f5es m\u00ednimos de habitabilidade. Seu advogado poder\u00e1 confirmar se isso \u00e9 exigido na sua regi\u00e3o de destino. Um certificado de efici\u00eancia energ\u00e9tica (certificado de eficiencia energ\u00e9tica) \u00e9 exigido por lei para todas as vendas e loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis na Espanha.<\/p>

    The Arras Contract<\/h2>

    The arras contract (contrato de arras) is the standard preliminary agreement in Spain, signed once your offer is accepted and your initial due diligence is done. A deposit, typically 10% of the purchase price, is paid at signing.<\/p>

    The most common form is the arras penitenciales, named for the legal regime that governs it under Article 1454 of the Spanish Civil Code. If you withdraw without cause, you forfeit the deposit. If the seller backs out, they must return double the deposit \u2014 your original amount back plus an equal sum as compensation.<\/p>

    Less common but worth knowing: arras confirmatorias do not carry this automatic penalty regime. Under this type, withdrawal gives rise to a damages claim rather than the fixed double-deposit rule. Make sure your arras contract specifies which type applies.<\/p>

    If you are confident in the purchase, a larger deposit can work in your favour. It signals commitment and makes the seller’s withdrawal considerably more costly.<\/p>

    Property Surveys<\/h2>

    Surveys are not a standard part of the purchase process in Spain, and sellers have no legal obligation to disclose known defects. The condition of the property is the buyer’s responsibility to assess before purchase.<\/p>

    We recommend commissioning an independent survey, particularly for older properties. Common issues in Spanish properties include roof condition, rising damp, drainage problems, structural cracking, old electrical wiring, and inadequate insulation. Properties in coastal areas may also show corrosion damage from salt air.<\/p>

    If utilities are turned off during your visit, consider adding a clause to the arras contract making the seller responsible for faults in related equipment \u2014 boilers, electrical systems, plumbing \u2014 that emerge within 30 days of completion.<\/p>

    Significant survey findings may provide grounds for renegotiating the purchase price.<\/p>

    Custos e taxas de encerramento<\/h2>

    Budget for approximately 10 to 13% of the purchase price in total closing costs. The main components are:<\/p>