Poseer propiedades en Panamá es uno de los objetivos más comunes para los estadounidenses y los canadienses que se mudan a este país —y Panamá es uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de América Latina para los compradores extranjeros. A partir de 2026, los extranjeros podrán comprar propiedades residenciales en Panamá de manera legal, con prácticamente los mismos derechos que los ciudadanos panameños, sin requisito de residencia ni restricciones basadas en la nacionalidad sobre propiedades gravadas.

No obstante, comprar inmuebles en un país extranjero implica diferencias significativas con respecto a la compra en el país de origen: en cuanto a la estructura jurídica, los requisitos de diligencia debida, los tipos de propiedades y las normas específicas relativas a la costa. Esta guía cubre lo que debe saber.

¿Pueden los estadounidenses poseer propiedades en Panamá?

Sí —con una notable excepción. Los extranjeros pueden comprar legalmente la mayoría de los tipos de propiedades en Panamá con derechos de propiedad completos, bajo los mismos términos que los ciudadanos panameños. La propiedad 100% extranjera de propiedades tituladas es legal en todo el país.

La excepción: Los extranjeros no pueden comprar tierras dentro de los 10 kilómetros de las fronteras internacionales de Panamá (con Costa Rica y Colombia) por razones de seguridad nacional. Esta restricción no afecta a ninguna de las populares zonas para expatriados: Panamá City, Boquete, Coronado, Pedasí y Bocas del Toro están totalmente exentas de esta restricción.

Propiedad frente a la playa: Los primeros 22 metros desde la línea de marea alta en las playas panameñas son dominio público y no pueden ser propiedad privada. Las propiedades más alejadas del mar son totalmente titularizables. A diferencia de las complejas restricciones de la Zona Marítima de Costa Rica, las normas costeras de Panamá son más simples — solo es necesario confirmar que la propiedad se encuentra fuera de la zona pública de 22 metros y verificar la titularidad limpia.

Con el título Propiedad vs. Derecho de Posición (ROP)

Esta distinción es el concepto jurídico más importante en el sector inmobiliario de Panamá, y es aquí donde muchos compradores extranjeros cometen errores costosos.

La propiedad titularizada (escritura pública) se registra en el Registro Público, puede ser propiedad 100% de extranjeros sin restricciones y goza de las mismas protecciones legales que la propiedad inmobiliaria en Estados Unidos o el Reino Unido. Es la forma más segura de propiedad en Panamá.

Los terrenos de ROP (Right of Possession) no están oficialmente titulados. El ocupante tiene derechos de posesión legales reconocidos por el gobierno, pero no tiene título formal. El gobierno técnicamente ostenta el título subyacente. El ROP es común en zonas rurales y en algunas propiedades costeras que datan de antes de los sistemas formales de titulación de Panamá. La compra de terrenos ROP pensando que ofrecen las mismas protecciones que los inmuebles titulados es el error más común que cometen los compradores extranjeros en Panamá. Los terrenos ROP son más difíciles de financiar, presentan un riesgo legal real y son mucho más difíciles de vender. A menos que tenga mucha experiencia en el derecho inmobiliario panameño y esté trabajando con un asesor legal experto, solo compre propiedades tituladas.

El proceso de compra de propiedades: paso a paso

1. Investigación y descubrimiento Antes de comprar, dedique tiempo significativo a las áreas que está considerando. Las regiones de Panamá varían drásticamente en estilo de vida, infraestructura y precios. Se recomienda encarecidamente alquilar primero para poder conocer el mercado local y tomar una decisión más informada.
2. Contrate a un abogado especializado en bienes raíces. Desde un punto de vista legal, no se requiere un abogado para una transacción inmobiliaria en Panamá, pero en la práctica, contratar a un abogado con licencia en bienes raíces es esencial. Su abogado llevará a cabo la búsqueda de títulos en el Registro Público, verificará la propiedad y la ausencia de gravámenes, redactará el acuerdo de promesa de compraventa, gestionará la custodia de la propiedad y se encargará de la inscripción. Busque abogados con experiencia específica en transacciones con clientes extranjeros.
3. Realice una diligencia debida exhaustiva. Su abogado deberá consultar el Registro Público para verificar la situación jurídica del inmueble, los gravámenes y cargas, los procesos judiciales pendientes, las restricciones de zonificación y los impuestos sobre la propiedad pendientes de pago. En el caso de propiedades costeras, verifique que la propiedad se encuentre completamente fuera de la zona pública de 22 metros. En el caso de cualquier propiedad con estructuras, realice una inspección profesional de la construcción y verifique los permisos correspondientes. Los límites de propiedad en Panamá pueden ser confusos; una inspección profesional (plano catastrado) es imprescindible.
4. Firmar un acuerdo de promesa de compra y realizar un depósito Una vez que la diligencia debida haya concluido satisfactoriamente, firmará un acuerdo formal de promesa de compra (Promesa de Compraventa) con el precio, el cronograma y las condiciones. Normalmente, en esta etapa se depositará un depósito del 10–20% del precio de compra en garantía.
5. Los fondos de garantía regulados deben pasar por un agente de garantía regulada o por una cuenta fiduciaria de un abogado; nunca deben llegar directamente a un vendedor o agente fuera de un acuerdo formal y verificable.
6. Finalice la operación de cierre. Al cerrar la operación, su abogado redacta y ejecuta la escritura pública de compraventa, ambas partes firman, el fideicomisario desembolsa los fondos y el abogado presenta la escritura al Registro Público.
7. Registrarse en el Registro Público. La inscripción confirma la titularidad. Su abogado debería realizar un seguimiento para verificar que el nuevo título aparezca correctamente en el Registro, lo que suele tardar unas semanas después de la finalización de la operación.
8. Considerar la estructura de propiedad corporativa. Muchos expatriados adquieren propiedades a través de una sociedad panameña (Sociedad Anónima / S.A., o Sociedad de Responsabilidad Limitada / S.R.L.). La propiedad corporativa ofrece responsabilidad limitada, transferencia basada en acciones en caso de venta futura (lo que potencialmente evita la necesidad de testamento) y beneficios para la planificación patrimonial. El importante inconveniente en 2026: la Visa de Inversor Calificado requiere que la inversión inmobiliaria se mantenga en el nombre personal del inversor, y no a través de una sociedad. Discuta la estructura con su abogado antes de tomar una decisión.

Gastos y honorarios de cierre

Presupuesto para los costos totales de liquidación de aproximadamente 2–5% del precio de compra, divididos entre impuestos y honorarios profesionales:

• Impuesto de transmisión de bienes inmuebles (ITBI): 2% de los precios de venta o el valor catastral, lo que sea mayor
• Honorarios de inscripción en el registro público: aproximadamente el 0,5–0,8% del valor de la transacción
• Honorarios de abogado/notario: Normalmente del 1–1,5% del precio de compra
• Comisiones de garantía: de $500 a $1.500 dependiendo del tamaño y la complejidad de la transacción
• Gastos de encuestas: $500–$1,500 si se requiere una nueva encuesta
• Incorporación corporativa (si corresponde): $500–$1,000+

Las comisiones de los agentes inmobiliarios se pagan tradicionalmente por el vendedor en Panamá, normalmente un 3–5% del precio de compra. Verifique este acuerdo con su agente antes de seguir adelante.

Impuestos anuales sobre la propiedad

El impuesto anual sobre la propiedad en Panamá es uno de los más bajos de las Américas:

Residencias primarias (registradas como patrimonio familiar):

• Hasta $120.000: 0% (Exentos)
• $120.001 a $700.000: 0,5% si el valor excede los $120.000
• Por encima de $700.000: 0,7% en el caso de un valor superior a $700.000

Residencias secundarias, propiedades comerciales o terrenos vacantes:

• Hasta $30.000: 0% (Exentos)
• $30.001 a $250.000: 0,6% en el caso de un valor superior a $30.000
• $250.001 a $500.000: 0,8% en el caso de un valor superior a $250.000
• Por encima de $500.000: 1,0% si el valor supera los $500.000

En el caso de una vivienda principal de $300.000, la tasa anual de impuestos sobre la propiedad asciende exactamente a $900 ($300.000 menos la exención de $120.000 deja $180.000 impuestos al 0,5%). Tenga en cuenta que el valor cadastral de Panamá (el valor evaluado por el gobierno) suele ser inferior al valor de mercado, lo que puede reducir aún más la obligación fiscal real.

Financiación: Cómo pagan los estadounidenses por la propiedad en Panamá

La mayoría de los estadounidenses que compran en Panamá pagan en efectivo, especialmente para las primeras compras. La financiación está disponible, pero es significativamente diferente del mercado estadounidense.

Hipotecas bancarias locales en Panamá: Disponibles para extranjeros, pero con un pago inicial del 30–50% (requiere una relación préstamo/valor de entre 50 y 70%) y tasas de interés de 6,5–8%. La tasa de referencia básica interna de Panamá para hipotecas residenciales se estableció en 6,50% para el primer semestre de 2026. El proceso de aprobación es bastante burocrático y puede tardar entre 2 y 4 meses. Los bancos más amigables con los extranjeros en 2026 son Scotiabank Panama, Multibank y Banistmo.

Financiación de vendedores: Común en Panamá, especialmente para transacciones entre expatriados. Términos típicos: 30–50% de entrada, plazos de 2–5 años, tasas de interés de 5–9%. Útil como puente cuando haya una venta de activos en Estados Unidos pendiente.

Financiación basada en Estados Unidos (HELOC o refinanciamiento): Muchos compradores expatriados utilizan el capital de una propiedad estadounidense para financiar una compra en efectivo en Panamá, lo que les permite obtener las tarifas más bajas y maximizar su poder de negociación como compradores en efectivo.

Visado de Inversor: Cómo el sector inmobiliario puede desbloquear la residencia

Si su inversión inmobiliaria supera los $300.000 o más, tiene derecho a solicitar la Visa de Inversor Calificado de Panamá —una residencia permanente inmediata con un proceso de naturalización de 5 años—. Para optar a esta opción, la propiedad debe estar en su nombre personal (no a través de una sociedad). El umbral de $300.000 está previsto que aumente a $500.000 después de octubre de 2026, lo que ofrecerá una ventana de oportunidad a corto plazo para los compradores que buscan residencia basada en inversiones.

Preguntas frecuentes: Inversión inmobiliaria en Panamá

¿Puedo comprar propiedades en Panamá sin ser residente?

Sí. No se requiere residencia para comprar propiedades en Panamá. Puedes comprar mientras tienes un visado de turista, registrar la transacción en tu propio nombre y tener todos los derechos de propiedad legales.

¿Qué es el derecho de tenencia de la tierra y ¿debería comprarlo?

Los terrenos de ROP están legalmente ocupados pero no están registrados oficialmente en el Registro Público. No cuentan con las mismas protecciones que los inmuebles registrados, son más difíciles de vender y de financiar y presentan un riesgo legal significativo de conflictos de titularidad. A menos que tenga mucha experiencia en el derecho inmobiliario panameño, no compre ningún inmueble registrado.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra en Panamá?

Normalmente, transcurren entre 30 y 60 días desde la aceptación de la oferta hasta la finalización de la operación, lo que incluye un período de diligencia debida de 2 a 4 semanas. La inscripción en el registro público requiere un plazo adicional de 2 a 4 semanas después de la presentación de los documentos de cierre.

¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en Panamá?

Tecnicamente no se trata de un requisito legal estricto, pero es esencial en la práctica. Un abogado independiente que monitoree el mercado local y el Registro Público protege su inversión de manera que ningún comprador extranjero pueda hacerlo por su cuenta.

¿Cuáles son los costos de cierre para comprar una propiedad en Panamá?

El coste total de la compra suele ser del 2% al 5% del precio de compra, incluyendo el impuesto de transferencia, los honorarios de registro y los honorarios legales. Las comisiones de los agentes inmobiliarios se pagan tradicionalmente íntegramente por el vendedor.

¿Es la inversión inmobiliaria en Panamá una buena opción?

Las propiedades residenciales de Ciudad de Panamá muestran rendimientos brutos promedio de alrededor del 7,6% a principios de 2026, con una fuerte demanda en los barrios centrales más deseables. Boquete ha experimentado un aumento de precios a medida que se agrava la escasez de viviendas aptas para expatriados. Como en cualquier mercado inmobiliario, los resultados dependen en gran medida de la ubicación, el tipo de propiedad y el momento adecuado. Una diligencia debida exhaustiva y una asesoría legal y profesional cualificada son esenciales.