Los extranjeros pueden comprar propiedades en Portugal de acuerdo con las mismas normas que los ciudadanos portugueses. No existen restricciones sobre la propiedad extranjera, tampoco hay un precio mínimo de compra ni se exige que la propiedad se utilice como residencia principal. Combinado con un proceso legal relativamente transparente, esto convierte a Portugal en uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de Europa para los compradores internacionales.
No obstante, el proceso tiene su propia estructura y algunas peculiaridades importantes que difieren de lo que la mayoría de los compradores están acostumbrados. Trabajar con los profesionales adecuados —especialmente un abogado inmobiliario y un agente de compra— supone una diferencia significativa en la experiencia.
El proceso de compra de propiedades en Portugal
Desde la oferta aceptada hasta la compra finalizada, el proceso suele durar alrededor de tres meses. Las compras en efectivo pueden finalizarse más rápidamente; los nuevos edificios y propiedades con complicaciones relacionadas con la titularidad o la inscripción en el registro pueden tardar considerablemente más tiempo.
Pasos para comprar una vivienda en Portugal
- Defina sus criterios de búsqueda. Refine su región de destino y seleccione con antelación los puntos que no pueden negociarse y los que son prioritarios. El acceso a la atención médica, los enlaces de transporte, el tipo de propiedad y el presupuesto son los puntos más importantes. Tener una lista clara facilita mucho la búsqueda y las decisiones que se adopten posteriormente.
- Realiza un viaje de investigación. Antes de realizar una inversión significativa, visita personalmente las áreas que has seleccionado. El tiempo que dedicas en persona a conocer las diferentes localidades te permite tener una idea de la vida cotidiana que ninguna investigación en línea puede ofrecer.
- Si estás pensando en obtener una hipoteca, empieza lo antes posible. Habla con un agente de hipotecas antes de empezar a ver propiedades. La aprobación previa a la solicitud de la hipoteca en Portugal tiene una validez de aproximadamente 60 días, así que el momento es muy importante.
- Consulte a un agente inmobiliario. En Portugal no existe un sistema centralizado de MLS: las propiedades se encuentran fragmentadas entre varias agencias y plataformas, y muchas veces la misma propiedad aparece en varias agencias al mismo tiempo. Un agente inmobiliario le ayuda a navegar eficazmente el mercado y representa sus intereses.
- Busque propiedades en venta y vea las propiedades. El sitio de anuncios inmobiliarios más grande de Portugal es idealista.pt. Otras plataformas útiles incluyen casa.sapo.pt, imovirtual.com y kippertree.com. Su agente también le mostrará opciones que no están destacadas en línea.
- Consulte a un abogado inmobiliario. Un abogado es imprescindible, no opcional, en Portugal. Él llevará a cabo la diligencia debida, revisará los contratos y gestionará la parte legal de la transacción. Si está comprando en relación con una solicitud de visa, informe a su abogado de ello con antelación.
- Haga una oferta por escrito. Los compromisos verbales no tienen ningún valor legal en Portugal — todas las propuestas deben ser por escrito. Normalmente hay un margen de negociación de entre 5 y 10% en los precios de oferta, aunque en mercados con alta demanda como el centro de Lisboa y el Algarve puede haber poco margen de maniobra. Ofrecer demasiado por debajo del precio de oferta puede perjudicar la negociación.
- Realice una diligencia debida inicial. Antes de firmar cualquier documento, verifique la titularidad, revise si hay deudas pendientes en la propiedad y confirme que se cumplen las normas de planificación local.
- Firmar el contrato de promesa y pagar un depósito. contrato de promesa de compra y venta (CPCV) formaliza los términos acordados y asegura la propiedad. En esta etapa se paga un depósito, generalmente el 10% del precio de compra.
- Realice todas las verificaciones necesarias. Su abogado revisará el registro de la propiedad, los registros municipales y otras autoridades relevantes para confirmar la titularidad y detectar cualquier problema legal antes de proceder.
- Realice una inspección de la propiedad. Las inspecciones no son una práctica habitual en Portugal, pero se recomiendan encarecidamente, especialmente para propiedades más antiguas. Consulte la sección siguiente para conocer lo que debe comprobarse.
- Firmar el documento final (escritura) en un notario. Ambas partes acuden a la oficina del notario, donde se lee en voz alta el documento y se transfiere el saldo del precio de compra. Si hay hipoteca, también estará presente un representante de la entidad bancaria. Dejarás con las llaves.
- Pague los impuestos y los honorarios, y registre la propiedad. Los derechos de timbre, la IMT (impuesto sobre la transmisión de propiedades) y los honorarios de notario y registro se liquidan en esta etapa o en la que sigue, y la propiedad se registra formalmente a su nombre.
Lo que debes saber sobre el mercado inmobiliario de Portugal
Hay algunas características del mercado portugués que conviene conocer antes de empezar.
La homologación de agentes se aplica de forma poco rigurosa: Si bien las agencias inmobiliarias profesionales deben tener un número oficial de licencia AMI expedido por IMPIC, los agentes individuales enfrentan una supervisión reglamentaria muy limitada. Verifique cuidadosamente las referencias y la reputación de cualquier agente que contrate, y no confíe únicamente en la recomendación de una sola parte.
Los anuncios suelen no ser exclusivos: La misma propiedad suele estar anunciada en varias agencias al mismo tiempo, a veces con precios completamente diferentes. Su agente inmobiliario puede ayudarle a navegar por esto.
Las propiedades más antiguas pueden tener lagunas en la documentación: Las ampliaciones, las piscinas y otras modificaciones estructurales realizadas con el tiempo pueden no reflejarse correctamente en los registros municipales oficiales. Esto no es inusual en Portugal, pero puede complicar la financiación y la futura venta. El proceso de traspaso legal de su abogado está diseñado para detectar estos problemas.
El escrófu no es un método estándar: A diferencia de Estados Unidos, no existe un proceso estándar de garantía de compraventa. El dinero se transfiere directamente al vendedor poco antes o justo al momento de la firma del documento final.
Todos los acuerdos deben ser escritos: Nada es jurídicamente vinculante en una transacción inmobiliaria en Portugal hasta que no esté en un documento firmado.
El Contrato Promissory
El contrato promisorio (contrato de promesa de compra y venta o CPCV) fija los términos de compra y asegura la propiedad una vez que se acepta su oferta. El depósito estándar es el 10% del precio de compra, que se paga al momento de la firma del contrato.
Las normas sobre el depósito presentan una importante asimetría. Si retiras el dinero sin motivo, pierdes el depósito. Si el vendedor se retira, está legalmente obligado a pagarte el doble del importe del depósito —el importe original del depósito devuelto más una suma equivalente como compensación—. Esta protección está consagrada en la legislación portuguesa.
Si confías en la compra, un depósito más alto —20% o más— puede ser favorable para ti. Significa compromiso y hace que la retirada del vendedor sea considerablemente más costosa.
Inspecciones de propiedades
Las inspecciones no son una parte estándar del proceso de compra en Portugal, y los vendedores no tienen ninguna obligación legal de revelar defectos conocidos. La condición de la propiedad es enteramente responsabilidad del comprador para evaluar antes de la compra.
Recomendamos realizar una inspección independiente, especialmente en los inmuebles más antiguos. Entre los problemas comunes se incluyen el estado del tejado, los problemas de drenaje, las fugas de agua en los sanitarios, los pisos irregulares, la humedad de la base del edificio, las fisuras, la vieja instalación de aislamiento y las ventanas poco eficientes. También vale la pena comprobar si el edificio dispone de acceso a Internet por fibra óptica y si la caldera de agua tiene la capacidad adecuada para la vivienda.
Si durante la inspección se desconectan los servicios públicos, considere añadir una cláusula al contrato de promesa que obligue al vendedor a asumir la responsabilidad por los defectos en los equipos relacionados (manómetros, sistemas de calefacción, etc.) que surjan en un plazo de 30 días desde la firma del documento.
Los hallazgos significativos de una inspección pueden constituir motivos para renegociar el precio de compra.
Gastos y tarifas de cierre
El presupuesto incluye aproximadamente entre 8% y 10% del precio de compra, además de los costos finales. Los principales componentes son:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) — La tasa de transferencia de propiedad es progresiva y varía según el precio de compra, el tipo de propiedad y si se trata de una residencia principal o secundaria. Para la mayoría de las compras residenciales, la tasa efectiva se sitúa en torno al 5% al 6,5%, aunque puede ser más baja en el caso de propiedades de menor valor. Puede calcular su cifra exacta utilizando el calculador IMT en doutorfinancas.pt/simulador-imt.
- Impuesto sobre el sello (Imposto do Selo): 0,8% del precio total de compra.
- Honorarios notariales y de registro: En general, entre 750 y 1.200 euros, dependiendo de la ubicación y el valor de la propiedad.
- Inspección de propiedades: Normalmente alrededor de 400 €.
- Honorarios legales: Por lo general, entre el 1% y el 1,5% del valor de la transacción, dependiendo de la complejidad de la misma.
En Portugal, la comisión inmobiliaria es pagada íntegramente por el vendedor. En los casos en los que intervienen agentes de ambos lados, estos se reparten la comisión —normalmente un total de 5% — y este coste no recae en el comprador.
Hipotecas para expatriados en Portugal
Existe financiación disponible para expatriados, incluidos los no residentes, aunque los términos difieren de los ofrecidos a los residentes portugueses.
Depósito inicial: Como no residente, deberá aportar como garantía un mínimo del 20% del valor de la propiedad. En el caso de una residencia secundaria, o si aún no es residente fiscal de Portugal, la mayoría de los bancos requieren entre 30% y 40% de entrada (lo que representa un umbral de 60% a 70% entre el valor de la vivienda y el préstamo).
Tarifas: Las tasas hipotecarias en Portugal varían según elija una tasa fija o variable, el plazo del préstamo y el prestamista. Las tasas variables se basan en el Euribor del BCE; las tasas fijas ofrecen más previsibilidad. Un agente hipotecario le proporcionará las tasas actuales del mercado: se pagan por los bancos y no deben cobrarle una comisión (póngase en contacto con ellos). info@startabroad.com para una conexión con nuestro corredor de hipotecas recomendado).
Limitaciones de edad: Los bancos portugueses generalmente no emiten hipotecas en las que el plazo de amortización vaya más allá del 70º o 75º cumpleaños del prestatario. Esto afecta al plazo máximo disponible para los compradores de mayor edad.
Historia crediticia: Necesitarás informes de crédito de tu país de origen y de cualquier otro país donde hayas vivido. La mayoría de los bancos también requieren que hayas tenido un empleo estable durante al menos seis meses.
Pre-aprobación: La pre-aprobación de la hipoteca puede obtenerse antes de comenzar la búsqueda de la vivienda, lo que le proporciona un presupuesto claro y una posición más sólida como comprador. La pre-aprobación suele ser válida durante 60 días.
Rendición anticipada: De acuerdo con la ley, las penalizaciones por anticipo pago están limitadas a 0,5% para los préstamos hipotecarios con tasa variable y a 2,0% para los préstamos hipotecarios con tasa fija.
Transferir dinero para tu compra
Al realizar una transferencia internacional de una suma importante, utilizar un servicio de cambio de divisas especializado en lugar de una transferencia bancaria estándar suele ofrecer una tasa de cambio más favorable y tarifas más bajas. En un caso de esta magnitud, la diferencia vale la pena analizar. Tenga en cuenta que el banco receptor en Portugal también puede aplicar una pequeña comisión en los transferencias internacionales recibidas — esta es responsabilidad del comprador cubrirla. En general, recomendamos Wise o SpartanFX a nuestros clientes cuando realicen transferencias internacionales. Use cualquiera de los enlaces afiliados que se encuentran a continuación para obtener un descuento en su transferencia.
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Trabajar con un agente de compra
Dado que en Portugal no existe un mercado único centralizado, el mercado está fragmentado y los compradores enfrentan unas condiciones de juego desiguales sin representación local. Un agente inmobiliario ayuda a buscar propiedades de forma eficiente, a negociar y a evitar los obstáculos comunes a los compradores expatriados.
Hay dos modelos estándar:
Comisionado: El agente del comprador comparte la comisión estándar del 5% con el agente de la inmobiliaria que realiza la promoción. Esto no supone ningún coste adicional para el comprador, ya que pagaría el mismo importe independientemente del caso. El agente no tiene incentivos para favorecer una propiedad sobre otra, aunque sí que está motivado a cerrar la compra de forma razonablemente rápida.
Honorarios fijos (generalmente alrededor de 5.000 €): Algunas agencias cobran una comisión inicial en lugar de una parte de la comisión. Esto permite acceder a una gama más amplia de propiedades, ya que algunos agentes de vendedores prefieren no dividir su comisión. Además, esto elimina cualquier incentivo vinculado al precio de compra o a la rapidez de la transacción.
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Alquilar en Portugal
Para la mayoría de los expatriados, alquilar es el primer paso adecuado: le da tiempo para conocer bien el área que le interesa antes de comprometerse con una compra y cumple con el requisito de prueba de residencia para la mayoría de los visados portugueses. Muchos clientes alquilan durante uno o dos años antes de comprar, y algunos optan por alquilar indefinidamente.
El mercado de alquiler en Portugal es competitivo, especialmente en Lisboa, Oporto y el Algarve. Los precios han aumentado considerablemente en los últimos años en estas zonas, y las propiedades de buen precio en barrios deseados se venden rápidamente. Las ciudades y pueblos más pequeños ofrecen más disponibilidad y mejores valores, y merecen una consideración seria si se dispone de flexibilidad en cuanto a ubicación.
Cómo funciona el alquiler en Portugal
El proceso es relativamente sencillo. La mayoría de los contratos de arrendamiento se firman por un mínimo de un año —lo que también cumple con el requisito de alojamiento para las solicitudes de visados D7, Digital Nomad y D2—. Tanto las opciones amuebladas como las sin ellas están ampliamente disponibles, aunque las propiedades amuebladas son más comunes en las principales ciudades.
Los propietarios suelen exigir una fianza equivalente a uno o dos meses de alquiler, pagada por adelantado junto con uno o dos meses de alquiler por adelantado. Los contratos de alquiler se redactan en portugués, por lo que es importante revisarlos —y traducirlos si es necesario— antes de firmarlos.
Qué requieren los propietarios
Para alquilar en Portugal, generalmente necesitarás:
- Un pasaporte válido o un documento de identidad emitido por el gobierno
- Certificado de ingresos (estados bancarios recientes, recibos de pago o declaraciones de impuestos)
- Un número de identificación fiscal (NIF) portugués
Algunos propietarios, especialmente en el caso de propiedades de mayor valor, también pueden solicitar un garante local (fiador) o un pago inicial más alto si no se puede obtener un garante. Los requisitos varían según el propietario y la ubicación.
Dónde encontrar alquileres
Al igual que en el caso de las ventas de propiedades, en Portugal no existe un sistema centralizado de anuncios. Las principales plataformas son idealista.pt y casa.sapo.pt, complementadas por imovirtual.com. También pueden ofrecer oportunidades los grupos locales de Facebook y los foros de la comunidad de expatriados, especialmente en ciudades más pequeñas y en el Algarve.
La búsqueda a distancia desde el extranjero es cada vez más común y totalmente factible — la mayoría de los propietarios de viviendas y agentes inmobiliarios están acostumbrados a coordinar visitas virtuales para clientes internacionales. Sin embargo, el mercado competitivo en las principales ciudades significa que los anuncios pueden desaparecer rápidamente, y contar con un apoyo local acelera considerablemente el proceso.
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Buscar un alquiler desde el extranjero —en un mercado competitivo, en un idioma que quizás no se habla y con requisitos de visado que hay que cumplir— es una de las partes más estresantes del traslado. Nuestro servicio de búsqueda de alquiler se encargará de todo eso.
Nos encargamos de todo el proceso: definimos los criterios, buscamos propiedades en nuestra red de contactos locales, organizamos visitas presenciales o por video, negociamos con los propietarios en tu nombre y revisamos el contrato de alquiler para comprobar que cumple con tus requisitos de visado. Cubrimos toda Portugal continental y Madeira.
Qué incluye:
- Hasta 25 ofertas seleccionadas que coincidan con sus criterios
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Recomendamos iniciar el proceso 2–3 meses antes de que necesite firmar un contrato de alquiler —el mercado se mueve muy rápido y tener tiempo para buscar adecuadamente hace una gran diferencia.
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Preguntas frecuentes: Inversión inmobiliaria en Portugal
¿Puedo encontrar una vivienda de alquiler en Portugal antes de llegar?
Sí. Las búsquedas de alquileres a distancia son muy comunes, y realizamos recorridos en vídeo completos de los inmuebles —que incluyen el interior, el exterior, los puntos de acceso y el barrio circundante— para que pueda tomar una decisión segura desde el extranjero.
¿Qué duración del contrato necesito para mi solicitud de visa?
La mayoría de los tipos de visados portugueses requieren una prueba oficial de alojamiento. En prácticamente todos los consulados, el requisito para alojarse en un alojamiento alquilado es un contrato de alquiler registrado por un período mínimo de 12 meses. Un contrato de alquiler estándar de un año satisface este requisito. Es necesario revisar el contrato para verificar que está estructurado correctamente antes de presentar la solicitud de visado.
¿El mercado de alquileres es competitivo?
Es especialmente frecuente en Lisboa, Oporto y las ciudades costeras del Algarve. Las propiedades en zonas privilegiadas a precios razonables se venden rápidamente. Comenzar la búsqueda lo antes posible y contar con apoyo local mejora significativamente las posibilidades de encontrar la propiedad adecuada.
¿Qué pasa si aún no sé dónde quiero vivir?
Es un punto de partida común. Nuestro proceso de búsqueda de alquiler comienza con una consulta para discutir su estilo de vida, sus prioridades y su presupuesto — y si aún no ha decidido la ubicación, también podemos ayudarle a encontrarla.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Portugal?
Sí. No existen restricciones en cuanto a la propiedad extranjera. Las personas que no residen en Portugal pueden comprar cualquier tipo de propiedad en el país, de la misma manera que los ciudadanos portugueses.
¿Necesito un NIF para comprar o alquilar una propiedad en Portugal?
Sí. Se requiere un NIF (número de identificación fiscal portugués) para cualquier compra de inmuebles y casi siempre se solicita por un propietario antes de firmar un contrato de alquiler. Es muy fácil obtenerlo, tanto en persona como a través de un representante con poder notarial si no se encuentra en Portugal.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra?
Se suele tardar alrededor de tres meses entre la aceptación de una oferta y la finalización de la compra. Los acuerdos en efectivo pueden cerrarse más rápidamente; los nuevos edificios y propiedades con complicaciones relacionadas con la titularidad pueden tardar significativamente más tiempo.
¿Qué es el contrato promisorio?
El contrato promisorio (contrato de promesa de compra y venta o CPCV) es el acuerdo vinculante que se firma una vez que su oferta es aceptada, acompañado de un depósito — normalmente del 10%. Si el vendedor se retira sin causa, deberá devolverle el doble del depósito. Si usted se retira sin causa, perderá todo el dinero.
¿Qué impuestos debo pagar al comprar una propiedad en Portugal?
El impuesto principal es el IMT (impuesto sobre la transmisión de bienes), que varía progresivamente según el precio de compra y el tipo de propiedad —típicamente, ronda entre un 5% y un 6,5% para la mayoría de las compras de vivienda—. El impuesto sobre gravámenes es del 0,8%, y los honorarios notariales y de registro suelen rondar los 750 a 1.200 euros. Los costes totales de cierre oscilan entre un 8% y un 10% del precio de compra.
¿Puedo obtener una hipoteca como expatriado en Portugal?
Sí. Los bancos portugueses ofrecen hipotecas a no residentes, aunque los términos varían. La mayoría de los prestamistas requieren un pago inicial de entre 20% y 40%, dependiendo de tu situación como expatriado. Un agente inmobiliario especializado en clientes expatriados es la forma más eficaz de orientarse en el proceso.
¿Es obligatorio realizar una inspección de la propiedad?
No. Las inspecciones no son obligatorias por ley, y los vendedores no tienen obligación de revelar defectos. Recomendamos encarecidamente que se haga una inspección, especialmente en el caso de propiedades más antiguas.
¿Necesito un abogado?
Sí. Un abogado inmobiliario es esencial para la compra de una propiedad en Portugal, y recomendamos que un abogado o experto inmobiliario revise cualquier acuerdo de alquiler antes de firmarlo. Los abogados llevan a cabo trámites notariales, revisan los contratos y se aseguran de que la transacción sea legalmente correcta.
¿Qué es la escritura?
El escritura Es la escritura final —el documento oficial que transfiere la propiedad legal de la propiedad—, firmada ante un notario en presencia tanto del comprador como del vendedor. La firma de la escritura es el último paso; usted deja las llaves con el notario.
¿Qué sucede si el vendedor se retira después del contrato verbal?
Según la legislación portuguesa, el vendedor está obligado legalmente a reembolsarle el doble del importe de su depósito —recibe el importe original del depósito más una suma equivalente como compensación—.