Possuir imóveis na Costa Rica é um dos objetivos mais comuns para os americanos que decidem mudar de país — e é totalmente possível. A partir de início de 2026, estrangeiros poderão comprar imóveis residenciais na Costa Rica e registrar a transação através do sistema do Registro Nacional, assim como qualquer cidadão costarriquenho. Não são necessários nenhum tipo de autorização especial, nem requisitos de residência para imóveis com titularidade, e não existem restrições baseadas na nacionalidade.

Com isso dito, comprar imóveis em um país estrangeiro envolve diferenças significativas em relação a outros países — na estrutura jurídica, nos requisitos de due diligence, nas opções de financiamento e nas regras relativas às propriedades costeiras, que deixam muitos compradores surpresos. Este guia explica tudo o que você precisa saber.

Os americanos podem possuir imóveis na Costa Rica?

Sim — com uma importante exceção. Estrangeiros podem comprar legalmente a maioria dos tipos de imóveis na Costa Rica com direitos de propriedade completos, nos mesmos termos que os cidadãos costarriquenhos. Na prática, não existem restrições baseadas na nacionalidade ou residência quando se trata da compra de imóveis com título, que incluem propriedades residenciais, comerciais e agrícolas.

A exceção é a propriedade em frente à praia dentro da Zona Marítima da Costa Rica. O objetivo da Lei da Zona Marítima (Ley 6043) era proteger as costas da Costa Rica contra o desenvolvimento privado descontrolado e preservar o acesso público à praia. De acordo com essa lei, os primeiros 200 metros dentro do limite da maré alta são terras regulamentadas. Os primeiros 50 metros são a zona pública — estritamente pública, não podendo ser desenvolvida e não podendo ser ocupada por particulares sob qualquer circunstância. Os próximos 150 metros são conhecidos como a zona restrita, onde indivíduos ou empresas podem solicitar uma concessão que lhes concede o direito de utilizar a terra para um propósito específico e sob condições específicas.

Específicamente para os americanos: os estrangeiros devem ter residido na Costa Rica por pelo menos cinco anos para se qualificar para uma concessão em frente à praia, e qualquer empresa que detenha uma concessão não pode ter mais de 50% de participação estrangeira. Isso significa que, se você não tiver residido por cinco anos, você poderá possuir até 49% de uma propriedade com concessão em frente à praia por meio de uma empresa costarriquenha — sem controle total.

Importante ressaltar que nem todas as propriedades costeiras estão sujeitas à Lei da Zona Marítima. Em Guanacaste, em particular, existem muitas propriedades isentas dessa exigência. Essas isenções geralmente se devem a circunstâncias históricas — algumas comunidades costeiras existiam antes da promulgação da lei, e as propriedades que tinham título legal antes de 1977 muitas vezes continuaram com esse título. É por isso que você verá casas à beira-mar totalmente escrituradas em certas áreas. Sempre verifique com seu advogado se uma determinada propriedade costeira está ou não isenta de título antes de prosseguir.

O título versus a propriedade concessionária: entendendo a diferença

Essa distinção é fundamental e confunde muitos compradores.

A propriedade com título (também chamada de fee simple) é de propriedade privada, registrada no Registro Nacional da Costa Rica e pode ser possuída 100% por estrangeiros sem qualquer requisito de residência. É a forma de propriedade mais simples e segura – semelhante à posse de imóveis nos EUA.

A propriedade concessional é o terreno dentro da área restrita da Zona Marítima. Este terreno é propriedade do governo, mas pode ser alugado a particulares ou empresas para fins específicos. As concessões geralmente têm duração de 20 anos e podem ser renovadas se o proprietário cumprir os termos do contrato e as regulamentações locais. A concessão não é propriedade — é um contrato de longo prazo assinado pelo governo. A compra de propriedades concessionadas significa que você concorda que o governo pode apreender a concessão a qualquer momento e, quando o seu contrato expirar, você terá de solicitar novamente.

Muitas das mais belas casas à beira-mar da Costa Rica estão situadas em terras concessionárias, e essas propriedades são muito comuns e frequentemente negociadas. A chave é ter os olhos bem abertos: o perfil de risco é diferente do de terrenos com título de propriedade, o financiamento é mais difícil de conseguir e as restrições à propriedade majoritária estrangeira exigem uma estruturação legal cuidadosa. Se o seu objetivo for máxima segurança de propriedade, priorize terrenos com título de propriedade — mesmo que isso signifique ficar um pouco longe da praia, muitas vezes com vistas oceânicas equivalentes ou até melhores.

O processo de compra de imóveis: passo a passo

Comprar imóveis na Costa Rica envolve mais procedimentos legais do que uma transação típica nos EUA. A contratação de um advogado especializado em imóveis não é opcional — na Costa Rica, apenas advogados públicos podem registrar transferências de propriedade no Registro Nacional, tornando a representação legal praticamente necessária. Esses profissionais realizam pesquisas de titulação, elaboração de contratos, serviços de depósito e garantem o cumprimento das leis imobiliárias da Costa Rica.

Aqui está o processo padrão:

1. Faça sua pesquisa e faça uma viagem de descoberta

Antes de comprometer-se com qualquer compra, dedique tempo significativo às áreas que você está considerando. As regiões da Costa Rica variam enormemente em estilo de vida, infraestrutura e preços. É altamente recomendável alugar primeiro na área que você pretende comprar — isso permite que você aprenda o mercado de dentro e tome uma decisão de compra mais informada.

2. Contrate um advogado especializado em imóveis

Verifique o registro do seu advogado junto ao Colegio de Abogados (Colegiado dos Advogados da Costa Rica) e a credencial do notário público. Procure advogados bilíngues com ampla experiência em imobiliário, especialmente com clientes estrangeiros. Sinais de alerta importantes incluem advogados que solicitam taxas antecipadas antes da investigação do título, aqueles que também representam o vendedor (conflito de interesses) e aqueles que pressionam por decisões rápidas sem o tempo necessário para uma diligência adequada.

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3. Realize uma diligência minuciosa

Peça ao seu advogado que busque quaisquer penhoras, reivindicações ou disputas de propriedade. Não é incomum que haja várias reivindicações sobre o mesmo lote de terra, especialmente em áreas mais rurais. Seu advogado verificará a propriedade através do Folio Real — o identificador único da propriedade no Registro Nacional da Costa Rica — verificando se há ônus, processos pendentes, restrições de zoneamento e impostos não pagos. Em relação a propriedades costeiras, confirme se o terreno está registrado ou baseado em concessão. Em relação a qualquer propriedade com estruturas, realize uma inspeção profissional de construção e verifique as licenças.

As linhas de propriedade na Costa Rica podem ser confusas — uma avaliação profissional (plano catastrado) é essencial. Além disso, verifique o acesso às redes de serviços públicos: direitos de água, eletricidade, internet e acesso à estrada devem ser confirmados por escrito, não assumidos.

4. Assine uma Opção de Compra (OTP) e deposite um depósito em garantia

Assim que a verificação de conformidade for concluída, você assinará um contrato de opção de compra que definirá o preço, o prazo e as condições. Normalmente, neste estágio, será depositada uma caução de 5 a 10% do valor de compra. Durante o período de verificação de conformidade, seu advogado continuará verificando o status legal e físico do imóvel.

5. Use um serviço de depósito regulamentado

Todas as transações devem ser realizadas através de um agente de garantia registrado junto à SUGEF (autoridade reguladora financeira da Costa Rica). O vendedor não recebe o dinheiro até que o notário confirme que a propriedade está isenta de ônus e registrada corretamente. Não transfira fundos diretamente para um vendedor ou agente fora de um acordo formal e regulamentado de garantia.

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6. Complete a fechamento

No dia da conclusão do negócio, o notário elabora e executa a escritura pública, ambas as partes assinam (ou seus representantes autorizados por procuração) e a administradora dispensa os fundos a todas as partes. O notário então apresenta a escritura ao Registro Nacional.

7. Cadastre-se no Registro Nacional

Após a apresentação do documento, leva aproximadamente duas semanas para que a nova titularidade apareça no Registro Nacional, que é totalmente acessível ao público. Sua titularidade não estará completa até que o registro seja confirmado — seu advogado deve acompanhar o processo para verificar isso.

8. Considere a estrutura de propriedade corporativa

Muitos expatriados compram imóveis através de uma empresa costarriquenha (Sociedad Anónima ou S.A., ou Sociedad de Responsabilidad Limitada / S.R.L.), em vez de em seu nome pessoal. A criação de uma empresa para manter o patrimônio proporciona benefícios como gestão mais fácil, responsabilidade limitada e opções melhoradas para planejamento sucessório. Além disso, existem possíveis complicações — obrigatoriedade de declaração anual de imposto de renda, taxas e o fato de que, a partir de 2025, para solicitar residência como investidor, o imóvel deve ser mantido em nome pessoal e não apenas através de uma empresa. Converse com seu advogado antes de decidir.

Custos e taxas de encerramento

O orçamento para os custos totais de encerramento corresponde a aproximadamente 3–5% do preço de compra, divididos entre impostos e honorários profissionais. Aqui está a divisão:

• Imposto de transmissão: 1,5% do preço de compra — pago ao governo para registro da transferência de titularidade.
• Marcas do Registro Nacional e taxas de registro: aproximadamente 0,84% do preço de compra.
• Honorários notariais / legais: De acordo com a lei, os notários são obrigados a cobrar 1,25% como honorários legais. Este valor é um mínimo regulamentado — transações complexas podem custar mais.
• Comissões de garantia: variam de acordo com o fornecedor, normalmente entre $500 e $1.500, dependendo do tamanho e da complexidade da transação.
• Custos de uma nova avaliação de propriedade (plano catastrado): Os custos variam de acordo com a localização e o tamanho da propriedade — o orçamento varia entre $500 e $1.500.
• Incorporação corporativa (se aplicável): As taxas para a compra ou incorporação de uma empresa geralmente variam entre $500 e $1.000 ou mais.
• Comissão de corretor de imóveis: Tradição é que essa taxa seja paga pelo vendedor na Costa Rica, geralmente entre 3 e 5% do preço de compra. Verifique isso com seu corretor antes de prosseguir.

Além dos impostos, os compradores devem incluir no orçamento cerca de 2–4% do valor de compra para despesas de encerramento que não são tributárias.

Impostos sobre propriedade em andamento

Imposto anual sobre imóveis: a Costa Rica cobra 0,25% do valor municipal cadastrado do imóvel anualmente, pago trimestralmente à prefeitura local. Essa é uma das taxas de imposto sobre imóveis mais baixas das Américas — para $300.000 imóveis, você paga aproximadamente $750 por ano.

Imposto Solidário sobre imóveis de luxo (Impuesto Solidario): Imóveis com valor de construção superior a ₡143 milhões de colones (aproximadamente $290.000 em 2026) estão sujeitos a um imposto anual adicional Solidário, com taxas progressivas que variam de 0,25% a 0,55%, dependendo do valor. Este imposto é pago em janeiro de cada ano. Consulte a nossa seção de impostos para uma análise detalhada.

Imposto sobre ganhos de capital: uma taxa de 15% é aplicada a propriedades adquiridas após 1º de julho de 2019. Existem algumas isenções — se a propriedade servir como residência principal e você tiver vivido lá por pelo menos dois anos, poderá se qualificar para uma isenção. Propriedades adquiridas antes dessa data podem se qualificar para uma taxa fixa de 2,25%. Consulte seu advogado fiscal no momento de qualquer venda.

Financiamento: Como os americanos pagam pela propriedade na Costa Rica

A maioria dos americanos que compram imóveis na Costa Rica paga com dinheiro, principalmente na sua primeira compra. A situação do financiamento melhorou nos últimos anos, mas ainda permanece significativamente diferente do mercado de hipotecas nos EUA.

Mortgages bancárias na Costa Rica: Os bancos locais oferecem hipotecas a estrangeiros, mas o processo é lento e exige muita documentação. Os bancos mais favoráveis aos estrangeiros até o início de 2026 são o Scotiabank Costa Rica, o BAC Credomatic e o Banco Promerica. A restrição mais comum é a exigência de um pagamento inicial maior — geralmente 30–40% do valor do imóvel. As taxas de juros são tipicamente de 7,5–10%, calculadas com base no índice SOFR mais uma margem, com prazos de até 20–25 anos. Preveja um processo de aprovação de no mínimo 45 a 90 dias e esteja preparado para requisitos de documentação extensos, incluindo declarações de imposto estrangeiro traduzidas, extratos bancários e comprovantes de renda.

Credores internacionais de hipotecas: Uma opção crescente e frequentemente a opção mais fácil para os americanos. Credores especializados como Second Street e Volo Loans oferecem soluções internacionais de hipotecas que avaliam os mutuários com base em sua história de crédito e renda nos EUA, em vez de exigir um histórico bancário na Costa Rica. Alguns oferecem hipotecas com taxa fixa de 30 anos — uma estrutura que historicamente não existia no sistema bancário local da Costa Rica. Os credores internacionais como a Second Street geralmente exigem apenas 25–30% de entrada.

Financiamento do vendedor: o financiamento do proprietário é uma opção comum na Costa Rica, onde o vendedor permite que você pague a propriedade em parcelas em vez de exigir todo o dinheiro de uma só vez. Os termos típicos são de 50% de entrada, prazos de 1 a 5 anos e taxas de juros de 5 a 9%. Essa opção funciona melhor como solução de transição — útil quando você tem uma venda de ativos nos EUA em andamento ou quando você quer fechar rapidamente uma compra de um imóvel específico.

Capital de casa / HELOC com ativos nos EUA: Muitos compradores experientes que vêm dos EUA utilizam um HELOC ou refinanciam sua casa nos EUA para financiar uma compra em dinheiro no Costa Rica. Isso geralmente oferece as taxas de juros mais baixas e proporciona uma vantagem significativa na negociação como comprador em dinheiro.

Trabalhando com um agente imobiliário

Os corretores de imóveis na Costa Rica não precisam de ter uma licença — o setor é amplamente não regulamentado, o que significa que a qualidade dos agentes varia enormemente. Procure por corretores afiliados a marcas internacionais estabelecidas (RE/MAX, Century 21, Coldwell Banker), que possuem anos de experiência no mercado local e têm referências sólidas de compradores estrangeiros anteriores. Um bom agente será uma fonte crucial para entender os preços do mercado local, identificar imóveis que não estão listados em portais públicos e orientar o processo. Seu agente e seu advogado desempenham funções complementares — não tente usar apenas um deles.

Visa de Investidor: Como o setor imobiliário pode desbloquear a residência

Se o seu investimento imobiliário exceder $150.000 USD (aumento para $200.000 USD em julho de 2026), você se qualifica para o visto de investidor da Costa Rica (Inversionista). A residência de investidor leva à residência permanente após três anos e à cidadania após sete anos de residência total. Note a mudança da regra de 2025: a propriedade deve ser detida em nome pessoal, não por meio de uma empresa, para se qualificar para esse caminho de visto.

Perguntas Frequentes: Comprar Imóveis na Costa Rica

Os expatriados podem comprar imóveis na Costa Rica?

Sim. A partir de 2026, cidadãos estrangeiros poderão comprar imóveis residenciais na Costa Rica em nome próprio, utilizando o mesmo sistema de registro de propriedade utilizado pelos cidadãos costarriquenhos. Não é necessária residência, visto ou autorização especial para a compra de imóveis com título de propriedade. A única restrição significativa aplica-se aos terrenos em frente à praia na Zona Marítima, onde os estrangeiros sem cinco anos de residência na Costa Rica estão limitados a uma participação máxima de 49% na propriedade através de uma corporação.

Preciso ser residente na Costa Rica para comprar um imóvel?

Não. Muitos investidores estrangeiros compram casas de férias ou imóveis para alugar sem morar no país em tempo integral. Você pode concluir a compra de um imóvel na Costa Rica com um visto de turista. A residência não é necessária para a propriedade com título de propriedade.

Qual a diferença entre propriedade com título e propriedade concessional na Costa Rica?

Imóveis com título (fee simple) são de propriedade privada, registrados no Registro Nacional e totalmente propriedade de quem detém o título — inclusive estrangeiros, sem restrições. Imóveis concessionados são terrenos dentro da Zona Marítima da Costa Rica (dentro de 200 metros da linha de maré alta em praias) que são tecnicamente propriedade do governo e arrendados a entidades privadas. As concessões geralmente têm duração de 20 anos e podem ser renovadas se o proprietário cumprir os termos do contrato e as regulamentações locais. Os imóveis concessionados apresentam mais riscos legais do que os imóveis com título, são mais difíceis de financiar e têm restrições de propriedade estrangeira. Sempre verifique o tipo de imóvel que você está comprando antes de fazer uma oferta.

Posso comprar imóveis à beira-mar na Costa Rica como estrangeiro?

Depende da propriedade. Existem casas à beira-mar com título completo — principalmente em áreas que antecederam a Lei da Zona Marítima de 1977. No entanto, para a maioria das terras à beira-mar, os estrangeiros podem possuir até 49% hectares de concessão, o que significa que é necessário um parceiro ou empresa costarriquenho com a maioria do capital. Os estrangeiros devem ter residido na Costa Rica por pelo menos cinco anos para se qualificar para a concessão à beira-mar diretamente. Muitos compradores optam por adquirir terras com título mais ao interior do país, que geralmente oferecem vistas igualmente deslumbrantes para o oceano e uma complexidade legal significativamente menor.

Quanto tempo leva o processo de compra de imóvel na Costa Rica?

O processo geralmente leva de 30 a 60 dias desde a aceitação da oferta até a conclusão da transação, dependendo da complexidade da transação e da rapidez com que a diligência prévia é concluída. Um período de diligência prévia completo — incluindo busca de título, verificação de inspeção, verificações municipais e confirmação de serviços públicos — geralmente leva de 20 a 45 dias. O registro da nova titularidade no Registro Nacional do Imobiliário leva aproximadamente duas semanas adicionais após a conclusão da transação.

Preciso de um advogado para comprar imóveis na Costa Rica?

Na prática, sim. Somente os procuradores notariais podem registrar transferências de propriedade no Registro Nacional, tornando a representação legal praticamente necessária. Seu advogado realizará a pesquisa de titulação, elaborará a opção de compra e a escritura de transferência, gerenciará o depósito de garantia e cuidará do registro. Este não é um campo onde se pode poupar — a qualidade da sua representação jurídica tem um impacto direto na segurança de seu investimento.

Quais são os custos de encerramento para a compra de imóveis na Costa Rica?

Os custos totais de encerramento geralmente representam 3–5% do preço de compra. Os principais componentes são um imposto de transferência de 1,5%, aproximadamente 0,84% em selos de registro e 1,25% em honorários obrigatórios de notário/legal. Acrescente os custos de garantia, os custos de vistoria, caso necessário, e a configuração corporativa se você estiver comprando através de uma empresa. Além dos impostos, os compradores devem orçar aproximadamente 2–4% do preço de compra para custos de encerramento não tributários. As comissões dos corretores de imóveis são tradicionalmente pagas pelo vendedor.

Qual é o valor das taxas de propriedade anuais na Costa Rica?

A Costa Rica cobra um imposto anual sobre imóveis de 0,25% do valor municipal registrado do imóvel — um dos menores da América. Em um imóvel de $300.000 metros quadrados, isso equivale a aproximadamente $750 por ano. Imóveis de alto valor com valores de construção superiores a ₡143 milhões de colones (aproximadamente $290.000 em 2026) também são sujeitos ao Imposto de Imóveis de Luxo (Impuesto Solidario), com taxas progressivas de 0,25%–0,55% pagas em janeiro de cada ano.

Posso obter um empréstimo imobiliário na Costa Rica como americano?

Sim, embora seja mais complexo do que o financiamento dos EUA. Os bancos mais favoráveis aos estrangeiros no início de 2026 são o Scotiabank Costa Rica, o BAC Credomatic e o Banco Promerica, todos os quais possuem processos estabelecidos para trabalhar com candidatos estrangeiros. Preveja pagamentos iniciais maiores (30–40%) e taxas de juros de 7,5–10%. Muitos americanos acham mais fácil usar instituições financeiras internacionais como a Second Street, que oferecem hipotecas com taxa fixa de 30 anos avaliadas com base no histórico de crédito e na renda dos EUA, com pagamentos iniciais começando em torno de 25–30%. O financiamento de vendedores e os HELOCs com sede nos EUA também são alternativas comuns. A maioria dos compradores iniciantes paga em dinheiro.

Devo comprar a propriedade em meu próprio nome ou através de uma empresa costarriquenha?

Ambos são comuns e cada um apresenta vantagens e desvantagens. A propriedade corporativa oferece responsabilidade limitada, facilidade de transferência na venda e vantagens potenciais para a estruturação de patrimônio. A propriedade individual é mais simples e — de forma crítica — a partir de 2025, para se qualificar para residência de investidor é necessário que a propriedade seja detida em nome pessoal, e não por meio de uma empresa. Converse com seu advogado sobre seus objetivos específicos — residência, planejamento patrimonial, proteção contra responsabilidades — antes de decidir sobre a estrutura.

Que diligência devo fazer antes de comprar um imóvel na Costa Rica?

No mínimo: uma pesquisa completa no Registro Nacional (verificação de propriedade, penhoras, ônus e zoneamento); uma avaliação profissional do imóvel (plano catastrado) para confirmar os limites; verificação de todas as licenças e aprovações de construção para estruturas existentes; confirmação de direitos de água, acesso à energia elétrica e acesso rodoviário; verificação de impostos sobre propriedade não pagos e dívidas municipais; e uma avaliação ambiental para propriedades rurais, costeiras ou na selva. É comum ter várias reivindicações sobre o mesmo lote de terra, especialmente em áreas rurais — uma diligência minuciosa não é opcional.

Quais são os erros mais comuns que os americanos cometem ao comprar imóveis na Costa Rica?

Os maiores erros são: comprar um imóvel após uma viagem divertida na Costa Rica, antes de passar mais tempo na Costa Rica para determinar, em primeiro lugar, se a Costa Rica é o lugar certo para você e, em segundo lugar, onde você quer morar; comprar um imóvel com concessão de uso sem entender as restrições de propriedade; ignorar ou precipitar a verificação de documentos porque está animado ou pressionado pelo vendedor; não utilizar serviços de garantia regulamentados; escolher um advogado com base no preço em vez da experiência; não verificar as contas de serviços públicos e a acessibilidade à estrada antes da conclusão da compra; e comprar em um local sem passar tempo significativo lá antes. Um bom advogado imobiliário e um agente local experiente são os dois investimentos mais importantes que você pode fazer em uma compra de imóvel na Costa Rica.

Posso alugar meu imóvel na Costa Rica quando não estiver usando?

Sim. Muitos proprietários de imóveis expatificam os custos com aluguéis de férias ou de longa duração. Os rendimentos provenientes da locação de imóveis na Costa Rica estão sujeitos ao imposto de renda da Costa Rica — 15% sobre 85% da renda bruta da locação (primeiro é aplicada uma dedução padrão de 15%). Os aluguéis de curto prazo (com duração inferior a 30 dias, como o Airbnb) estão sujeitos a um imposto de 13% cobrado mensalmente e uma nova taxa de 12,75% sobre a renda proveniente de plataformas de aluguel de curto prazo entrou em vigor em 2026. Para cumprir a legislação, é necessário emitir faturas eletrônicas, apresentar declarações fiscais trimestrais e — para áreas turísticas populares — manter uma gestão ativa do imóvel quando estiver fora.